Administración condominios Santiago República Dominicana

Importancia y características

Lic. Daniel Rosario Lagares

La ley 108-05 del 23 de marzo de 2005 de Registro Inmobiliario y el Reglamento General de Registro de Títulos, en sus artículos 100 y 105 respectivamente ha definido el concepto de condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía publica, se establecen como propiedad exclusiva de una o mas personas, los que a su vez son copropietarios indivisos sobre las partes comunes.

Características de este derecho.

En primer lugar se trata de un derecho real principal, in rem, que permite a una persona ejercer el poder sobre un bien.

En segundo lugar este derecho real principal involucra simultáneamente un derecho de propiedad exclusiva sobre las unidades y un derecho de co-propiedad sobre las partes comunes, osea, que cada co-propietario, ademas de ser lo de su piso o apartamento, tendrá un derecho común sobre el terreno en que el edificio este construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o necesario para la existencia, seguridad y conservación.

importancia de un administrador en los condominios.

La ley No. 5038 sobre condominios, del 21 de noviembre del 1958, modificada por la ley 105-05, del 23 de marzo del 2005, en su articulo 9 establece que a los fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio de un administrador.  

La 3ra Sala de la Suprema Corte de Justicia en una sentencia del 21 de diciembre de 2011, num. 22, B.J.1213, se pronuncio diciendo: Ninguna otra persona que no sea el administrador puede representar al consorcio de propietarios como demandante o demandado. Es inadmisible, en consecuencia, la demanda en nulidad de deslinde interpuesta a nombre del consorcio por varios condóminos. Si bien es cierto que toda persona tiene derecho a obtener la tutela judicial efectiva, también lo es que para garantizar su efectividad debe serlo, naturalmente, en los términos establecidos por la Constitución y las leyes.

Visto el párrafo anterior colegimos que se hace imprescindible para una buena administración del condominio, delegar en un administrador las funciones establecidas en la norma jurídica. 

La pregunta ahora seria la siguiente: quien puede administrar el condominio? 

En la practica nos hemos encontrado con diferentes tipos de personas administrando de una manera empírica los condominios, desde ingenieros, los mismos condóminos, incluso hasta médicos., la pregunta ahora seria; realmente los resultados son exitosos? la respuesta que tenemos en mas del 90% de los casos en "No".

En nuestra opinión entendemos que para que una empresa pueda ofrecer una buena administración de condominios esta debe de contar con:

1- Por tener la administración de condominios un carácter normativo debe tener abogados especializados en la materia inmobiliaria.

2- Para resolver los asuntos técnicos debe tener un departamento de servicios generales.

3- Para un manejo transparente de las recaudaciones y gastos tiene que contar con una plataforma contable.

4- Para una gestión transparente debe tener un personal informático con la capacidad de crear la interfaz web para que los condominos puedan acceder las 24 horas / 365 días del  año, a los eventos y puedan realizar sus reclamaciones y las informaciones del condominio en cuestión.

Al decir en el inciso "a" de este sub-tema que la administración de condominios tiene un carácter normativo y que una empresa que se dedique a este servicio debe tener abogados especializados en la materia inmobiliaria, lo decimos por el articulo 102 de la ley 105-05 antes mencionada, dicho articulo da competencia a la jurisdicción inmobiliaria para conocer los asuntos jurisdiccionales cuando establece lo siguiente: El tribunal de jurisdiccional original es el competente para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la ley de condominios relacionado con los derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones prevista en esta ley.   

Cuando usted se siente mal del corazón lo mas lógico es que visite un cardiólogo, igualmente cuando la molestia es el los pulmones entonces visitaría un neumólogo y así sucesivamente, lo mismo ocurre en la profesión del derecho donde encontramos, penalistas, civilistas, otros especializados en vías de ejecución, en materia de familia, y también en materia inmobiliaria, por ser esta una jurisdicción especial con sus leyes y reglamentos.

En Inmobiliaria Lagares & Rosario, E.I.R.L., contamos con abogados especializados en la materia inmobiliaria, ademas ponemos a su disposición un personal técnico de servicios generales, contables e ingenieros informáticos a los fines de ofrecer un concepto integral de gestión eficaz en la administración de condominios, en Santiago de los Caballeros, República Dominicana.   

  





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